以下为“深房大表哥”公众号粉丝提问精选，专注深圳本地家庭，解决各种资产疑难杂症问题。

请问表哥，有一套房产跌到了买入价，是继续持有还是出手，如果出，什么时候是时机，感觉去不到前年的价格了

回复：1.是否继续持有，一方面是考虑现金流的个人问题，最重要还是看产品的板块是否有持续性，决定着价值在周期结束后，是否会回归甚至继续看好。

2.首先看小区的板块，板块是否有持续性的价值，持续性简单的来说，就是政府会不会在这个板块的土地上大量的花钱，买地建楼不是花钱，是财政收入。那么，花钱就是花在产业升级上，人才吸附上，配套教育完善上，消费升级上。而产业又是其它所有的根本，决定着生产力和消费力，有了相应的生产力和消费力，才会有持续完善的配套升级，从来带动土地的增值。所以，小区的板块，是哪种产业业态？是黄昏产业，还是未来引领产业？产业是否有集群效益？产业是否有行业龙头？产业是否头重脚轻，中产断层？等等都是需要去深入研究的，对比着你所在的板块，好好琢磨一下，你心里必定有数。

3.讲到具体产品小区，小区的持续性由多方面综合决定的，就像我们运用SWOT工具做竞品分析一样，所在小区的优势（土地上的更新、顶级的学校资源），或者具体户型的优势（赠送、其它唯一性），竞品的成长速度、价格挤兑（比如土地周边大量供应的限价新房），潜在的机会成本等等，小区持续性决定着将来的流动性，流动性决定着宏观价格的基础定价。

4.微观的市场定价，又和房地产和经济周期相关，也就是我们的时机问题。关于经济周期和资产价格的周期，我在之前的内容都有讲过，2025年是十年朱格拉经济周期尾声，股票二级市场不断的添柴拱火，存款搬家，险资入场，国家护盘，有着非常强烈的托举之势。

5. 如果是换房，机会成本是对等的，楼市反弹恢复需要经历量价齐升的过程，而这个短牛通常至少在6个月，这个期间置换完全是来得及的。但是一旦回暖启动后，各个板块轮动的涨幅是不对等的，所以，对于置换来说，是置换不同板块带来滞涨的风险，这是很有必要的。简单的说，便宜卖了自己的房子，也便宜买了别人的房子，机会成本的对等的，但是一旦市场好了，可能就会出现分化，好的板块就有“市场情绪”的行情，有些即使行情来了就会一直横着。

6. 目前深圳政策工具已经不多，未来刺激主要来自于上面货币政策和地方城市更新的真正推进，目前可以先入场选品，每年9-10月份都会拉动刺激一波成交量价，资金在手，名额在手，大胆出手，好的价值板块捡漏，资产价格本身都有周期，总将回归，美国日本这些经历过房地产大萧条暴跌的国家都一样。目前的阶段，恐慌和贪婪并存，完全在于自己的执念和果断的决心。

夫妻一人在西丽上班，深圳无房，目前首付可以拿出250万，收入可以接受月供2万左右。需求是想一步到位买深职院步行上班的四房（附近新房有翡翠总章公馆（四房总价750万起，好楼层更贵），二手房小区主要有南国丽城，丽雅苑，宝能华府，天悦湾花园，官龙名苑，众冠西郡园等），最近看了一套众冠西郡园的笋盘，有点心动，缺点：是个超小小区（124户），1999年批地，07年建成，学位一般。优点：地理位置好，双地铁口，商业和公园都有，还在考虑买不买。想咨询深房大表哥以下问题： ①对我的需求有什么建议？ ②西丽片区房价未来趋势会怎么样？ ③帮忙分析下众冠西郡园这个小区怎么样？121平方和128平方户型单价多少建议入手？对超小小区有什么要注意的？

回复1. 首先，给自己的需求定位做一个优先级排序。如果您的需求是自住优先，工作半径优先，精挑细选挑产品就可以了，楼龄、花园、大社区、配套、学位等等。但凡要考虑保值增值性，就必须考虑板块价值、入手时机、周期、入手价格。相比同样的预算，就需要降低自住标准，比如面积、工作半径、楼龄等等，这方面的取舍博弈，需要结合您自己的家庭情况，只能靠自己权衡利弊做取舍，我们只能指点，不能曲意代劳，有些人追求远大新，有些人恪守老破旧，人不能被说服，只能被天启。

2. 西丽目前的新房供应以及次新产品，未来处于一个供应过剩的状态，一方面宝能城二手大量抛盘，周边还有汉园名苑在去库存，大学城还有新的住宅土地供应，西丽的供应是相对充足的。详细看看西丽攻略的土地法则和打新情况。

3. 西丽的产业高地来自于留仙洞产业基地。而核心的留仙洞产业基地的高度有限，它主要是以深圳本土的高新技术企业为主，产业链条以制造为主，离石岩这边的工厂很近。这些所谓的高新企业的科研成本非常低，平均消费力自然上不来。

4. 为什么西丽的企业科研成本极低？因为是政府出钱养着，西丽这个地方是产、学、研分离的，企业管企业的事情，大学这边搞科研是国家拨款，对企业来说，校企合作，减少企业研发的负担，对社会来说，也拉动了就业。但是对于商业追逐利润来说，是减档降速的。所以，你看华为从来不和校企合作搞研发，从来都是自己组建研发，方向盘这东西不能指望大学和实验室。企业对研发投入多少钱，直接决定人均的工资水平。自然就反应到消费力上了。从企业的业态，科技的类型，产业集群的建设规模，就能洞察出整个产业园区的未来方向、体量和消费规模。

5. 弄清楚产学研的逻辑关系，你就会对留仙洞、大学城它们的产业布局有着清晰的认知。西丽是南山的桥头堡，处于科技园和光明的衔接带，无论是产业发展上，还是房价区间上，有着天然的地板和天花板，房价存在着非常明确的“取值范围”。通勤上未来由地铁13号线贯穿，北上不过科技园，南下力压光明城，上限下限清晰可见。

6. 具体到小区，结合小区花园、周边环境、产业距离；具体到户型，结合动静分区、赠送、感光、通风、朝向做拆骨法筛选，目前建议的单价，以小区目前最近半年的成交价5.6万/平做参考（指导价6.6万），128平在720以内才具性价比。